운정이나 금촌에 아파트를 한 채 갖고 계신 분들이 가장 많이 하는 질문입니다. “집을 뺏기는 것 아닌가요?” 결론부터 말씀드리면, 개인회생은 재산을 강제로 처분하는 절차가 아닙니다. 다만 집의 가치가 변제금 계산에 반영되기 때문에, 얼마나 반영되는지를 미리 따져 보는 것이 중요합니다.
파산과 회생의 결정적 차이
개인파산은 재산을 청산해 채권자에게 나눠 주는 절차라서 집이 있으면 처분 대상이 됩니다. 반면 개인회생은 앞으로의 소득으로 갚는 절차입니다. 재산을 팔라고 요구하지 않습니다. 대신 청산가치 보장 원칙이 적용됩니다. 지금 파산했다면 채권자가 받았을 금액보다는 많이 갚아야 한다는 원칙입니다. 그래서 집이 있으면 변제 총액의 하한선이 올라갑니다.
근거: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조(변제계획 인가 요건) · 확인일 2026.8
아파트 청산가치는 이렇게 계산합니다
시세를 그대로 재산으로 보지 않습니다. 담보로 잡힌 금액과 처분 비용을 뺀 실질 잔여 가치가 기준입니다. 주택담보대출이 많이 남아 있다면 청산가치는 생각보다 훨씬 적게 나옵니다.
| 항목 | 가상 사례 A | 가상 사례 B |
|---|---|---|
| 아파트 시세 | 4억 원 | 4억 원 |
| 주택담보대출 잔액 | 3억 8천만 원 | 2억 원 |
| 선순위·처분 비용 등 | 공제 | 공제 |
| 청산가치 개산 | 2천만 원 내외 | 2억 원 내외 |
| 변제금 영향 | 크지 않음 | 상당히 큼 |
이해를 돕기 위한 가상 사례이며 실제 평가액은 감정 방식과 법원 실무에 따라 달라집니다. 핵심은 대출이 많이 남은 집일수록 회생에 유리하다는 점입니다. 반대로 대출을 거의 갚은 집이 있다면 청산가치가 커져서 변제금이 크게 오르거나 기간이 5년으로 늘어날 수 있습니다.
집을 지키려면 대출 원리금은 계속 내야 합니다
주택담보대출 채권자는 담보권을 가진 별제권자에 해당해, 회생 절차와 별개로 담보권을 행사할 수 있습니다. 즉 변제계획과 무관하게 매달 원리금을 계속 납부해야 집을 유지할 수 있습니다. 이 원리금은 생계비와 별도로 나가는 돈이라, 소득에서 원리금과 생계비를 모두 감당할 수 있는지가 실질적인 관건이 됩니다. 감당이 안 되는 규모라면 집을 정리하고 절차를 진행하는 선택지도 함께 검토하게 됩니다.
원리금을 감당하지 못하는 상황이라면
이미 주택담보대출 연체가 시작됐다면 판단이 달라집니다. 경매가 진행되면 집은 시세보다 낮은 가격에 넘어가고, 낙찰가로도 대출을 다 갚지 못하면 남은 금액이 무담보 채무로 바뀌어 그대로 남습니다. 이 경우 집을 지키는 데 매달리기보다, 정리 후 남는 채무를 개인회생으로 조정하는 편이 결과적으로 부담이 적습니다.
반대로 연체 없이 원리금을 내고 있고 앞으로도 낼 수 있다면 집을 유지한 채 진행하는 것이 일반적입니다. 판단 기준은 감정이 아니라 숫자입니다. 월 소득에서 생계비와 주담대 원리금을 빼고 남는 금액이 변제금으로 쓸 수 있는 돈이고, 이 금액이 청산가치를 3년 또는 5년 안에 채울 수 있어야 계획이 성립합니다. 계산 방법은 변제금 계산법에 정리해 두었습니다.
이런 경우는 특히 조심해야 합니다
신청 직전에 집을 배우자나 부모 명의로 옮기는 것은 가장 위험한 행동입니다. 부인권 대상이 되어 되돌려지고, 재산 은닉으로 평가되면 기각이나 면책 취소로 이어집니다. 공동명의 주택은 본인 지분만 평가되며, 분양권이나 입주권도 재산 목록에 들어갑니다. 보유 부동산은 있는 그대로 신고하는 것이 언제나 안전한 길입니다.
먼저 확인해 볼 것
파주는 운정신도시를 중심으로 최근 몇 년간 시세 변동이 컸던 지역입니다. 청산가치는 신청 시점의 시세를 기준으로 평가되므로, 몇 년 전 매수가나 한때의 최고가가 아니라 지금 시점의 실거래가를 확인해야 정확한 예측이 가능합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지의 최근 거래를 확인해 보시면 대략의 감이 잡힙니다.
등기부등본으로 담보 설정액을 확인하고, 최근 실거래가로 시세를 잡아 대략의 청산가치를 계산해 보세요. 그 금액이 3년치 가용소득보다 크면 변제 기간이 늘어날 가능성이 높습니다. 자세한 구조는 청산가치 안내와 변제기간 3년과 5년에서 다뤘습니다. 전세로 거주 중이라면 전세보증금 처리 쪽이 맞는 안내입니다.
집이 걸린 사건은 평가액 하나로 변제 총액이 수천만 원씩 달라지기 때문에, 혼자 판단하기보다 등기부와 시세 자료를 들고 상담에서 함께 계산해 보는 편이 정확합니다. 파주 거주자의 접수처는 의정부지방법원 본원이며, 위치와 접수 방법은 접수법원 안내에 정리되어 있습니다.
이 콘텐츠는 협력 업체로부터 소정의 대가를 받아 등록된 광고성 정보를 포함합니다. 본 글의 법령·제도 정보는 2026년 8월 기준이며 개별 사안은 전문가 상담으로 확인하시기 바랍니다.