전세사기 피해로 보증금을 잃고 전세대출만 남았다면 개인회생으로 정리할 수 있습니다. 파주 거주자는 의정부지방법원 본원에 접수하며, 2026년 기준 무담보 채무 10억 원 이하가 대상입니다. 피해자여도 은행에 진 대출 채무는 그대로 남기 때문에, 구제 절차와 별개로 내 채무를 어떻게 정리할지부터 확인해 보세요.
피해자인데 왜 채무가 남는가
전세사기의 구조가 그렇습니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 것은 임대인의 잘못이지만, 전세대출은 내가 은행과 맺은 별개의 계약입니다. 임대인이 사라져도 은행에 대한 내 상환 의무는 사라지지 않습니다.
그래서 피해자는 세 가지를 동시에 떠안습니다. 보증금 손실, 계속 나가는 대출 원리금, 그리고 새로 구할 집의 보증금 마련 부담입니다. 소득은 그대로인데 지출만 늘어나니 신용대출이나 카드로 메우다 채무가 불어나는 경로가 흔합니다.
구제 절차와 개인회생은 함께 갈 수 있습니다
많은 분이 둘 중 하나를 골라야 한다고 생각하는데 그렇지 않습니다. 성격이 다른 절차이므로 병행이 가능합니다.
| 구분 | 목적 | 상대방 |
|---|---|---|
| 피해자 구제·형사 고소 | 보증금 회수, 가해자 처벌 | 임대인 |
| 개인회생 | 내 채무 조정 | 은행 등 채권자 |
| 보증기관 대위변제 | 보증 범위 내 회수 | 보증기관 |
다만 순서와 시점은 조율이 필요합니다. 보증금을 상당 부분 회수할 가능성이 크다면 결과를 본 뒤 신청하는 편이 유리할 수 있고, 회수가 사실상 어렵다면 기다릴수록 이자만 늘어납니다. 이 판단이 이 사건 유형의 핵심입니다.
보증금 반환채권도 재산으로 평가됩니다
주의할 지점입니다. 돌려받지 못한 보증금이라도 임대인에게 청구할 권리는 남아 있고, 이 권리는 재산 목록에 신고해야 합니다. 청산가치 보장 원칙에 따라 평가되면 변제 총액의 하한선이 올라갈 수 있습니다.
다행히 평가는 액면가가 아니라 실제 회수 가능성을 기준으로 합니다. 임대인이 무자력이고 선순위 근저당이 가득한 물건이라면 평가액이 낮게 잡힙니다. 경매 진행 상황, 배당 예상액, 임대인의 재산 상태를 자료로 제출해 회수 가능성이 낮다는 점을 소명하는 작업이 필요합니다.
근거: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조(변제계획 인가 요건) · 확인일 2026.8
대항력과 우선변제권은 유지하세요
개인회생을 신청한다고 임차인으로서의 권리가 사라지지 않습니다. 전입신고와 확정일자로 확보한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되므로, 경매 배당에서 받을 몫이 있다면 그 절차는 별도로 진행됩니다.
반대로 급하게 이사하면서 전입을 빼면 대항력을 잃을 수 있습니다. 임차권등기명령을 받아 두면 이사한 뒤에도 권리가 유지되므로, 이 절차를 먼저 확인하시기 바랍니다.
새로 구할 집의 보증금 문제
실무에서 가장 곤란한 지점입니다. 기존 보증금이 묶여 있으니 다음 집 보증금을 마련할 돈이 없고, 그렇다고 신용대출을 더 받으면 채무만 늘어납니다. 여기서 무리하게 대출을 늘리면 신청 직전 신규 차입으로 평가될 수 있어 심사에서 불리해집니다.
월세로 전환하거나 보증금이 적은 곳으로 옮기는 방법, 임차권등기를 해 두고 이사한 뒤 배당을 기다리는 방법 등을 비교하게 됩니다. 어느 쪽이든 주거를 옮기기 전에 채무 정리 방향을 먼저 정해 두는 편이 선택지를 넓힙니다.
신청 시점을 정하는 기준
- 회수 가능성이 낮다 임대인 무자력, 선순위 과다, 배당 기대 미미. 조기 신청이 유리합니다.
- 회수 가능성이 있다 배당이나 보증기관 변제가 예정. 결과 확인 후 신청을 검토합니다.
- 이미 추심이 시작됐다 회수 여부와 무관하게 금지명령이 급합니다.
- 소득이 끊겼다 회생 요건이 흔들리므로 파산 검토가 필요할 수 있습니다.
파주는 운정을 중심으로 전세 거래가 많은 지역입니다. 계약 만료가 다가오는데 임대인과 연락이 되지 않는 단계라면, 사기 여부가 확정되기 전이라도 대응 자료를 모아 두는 편이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 사기 피해가 인정되면 대출도 면제되나요?
별개입니다. 형사 절차에서 피해가 인정되어도 은행 채무는 그대로 남습니다. 채무 자체를 줄이려면 회생이나 파산 같은 채무 조정 절차가 필요합니다.
Q. 보증금을 나중에 돌려받으면 어떻게 되나요?
변제 기간 중 목돈이 생기면 법원에 신고해야 합니다. 규모에 따라 변제계획 변경으로 이어질 수 있으므로 임의로 사용하지 마시고 먼저 알리는 것이 원칙입니다.
함께 보기: 사기 피해 · 실직 · 병원비 · 가족 명의대출 · 대부업·사채 · 생활비 대출
이 콘텐츠는 협력 업체로부터 소정의 대가를 받아 등록된 광고성 정보를 포함합니다. 본 페이지의 법령·제도 정보는 2026년 8월 기준이며 개별 사안은 전문가 상담으로 확인하시기 바랍니다.